Acquistare un immobile che in passato è stato oggetto di donazione è un'operazione perfettamente legale, ma che nasconde insidie spesso sottovalutate. La donazione, per quanto registrata e apparentemente in regola, può essere impugnata dagli eredi legittimari del donante per un periodo che arriva fino a vent'anni dalla trascrizione (e, in alcuni casi, anche oltre). Questo significa che un acquirente in buona fede potrebbe trovarsi esposto ad azioni legali da parte di soggetti terzi, con conseguenze serie sulla titolarità dell'immobile.

Il rischio principale è quello della cosiddetta "azione di riduzione": un erede che ritiene di essere stato leso nella sua quota legittima può agire in giudizio per recuperare quanto spettantegli, coinvolgendo anche chi ha acquistato l'immobile successivamente alla donazione. Non si tratta di casistica remota: è una situazione che si presenta con una certa frequenza nel mercato immobiliare italiano.

Cosa valutare prima di procedere all'acquisto

Prima di firmare qualsiasi compromesso su un immobile proveniente da donazione, è fondamentale analizzare con attenzione alcuni elementi chiave. Bisogna verificare quanti anni sono trascorsi dalla donazione, se il donante è ancora in vita, quanti potenziali eredi legittimari esistono e se vi sono stati nel frattempo rinunce o accordi tra le parti.

Un'ulteriore tutela è rappresentata dalla polizza assicurativa sulla provenienza donativa, uno strumento sempre più diffuso che alcune compagnie assicurative offrono proprio per coprire il rischio di evizione in questi casi. Anche le banche, però, spesso si mostrano restie a concedere mutui su immobili con provenienza donativa recente: è un aspetto pratico da non trascurare nella fase di pianificazione finanziaria.

Il ruolo dell'agenzia immobiliare in un acquisto complesso

Affidarsi a professionisti esperti fa tutta la differenza in operazioni di questo tipo. Noi di Nuova Casa affianchiamo i nostri clienti fin dalle prime fasi dell'acquisto, analizzando la storia catastale e ipotecaria dell'immobile, segnalando tempestivamente eventuali criticità legate alla provenienza donativa e coordinandoci con notai e consulenti legali di fiducia. 

Come tutelarsi concretamente

Esistono strumenti concreti per rendere sicuro un acquisto su immobile donato. Il più efficace rimane la trascrizione dell'atto di donazione da oltre vent'anni, che azzera il rischio in modo definitivo. In alternativa, è possibile richiedere la rinuncia all'azione di riduzione da parte degli eredi potenziali, oppure ricorrere alla già citata polizza assicurativa. La valutazione del caso specifico è però sempre necessaria: ogni situazione ha le sue variabili.

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