Acquistare un immobile di nuova costruzione ha un fascino indiscutibile: nessun precedente proprietario, materiali nuovi, impianti a norma e spesso la possibilità di personalizzare alcuni dettagli. Tuttavia, comprare dal costruttore presenta specificità e rischi che chi acquista sul mercato dell'usato non deve affrontare, e che è bene conoscere prima di firmare qualsiasi documento. Comprare dal costruttore richiede attenzioni diverse e specifiche rispetto all'acquisto di un immobile già esistente, e ignorarle può portare a problemi seri anche dopo la consegna dell'immobile.
La fideiussione bancaria: una garanzia obbligatoria che va pretesa
Dal 2023, con l'entrata in vigore del Testo Unico dell'edilizia aggiornato, il costruttore è obbligato a fornire all'acquirente una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia di tutte le somme versate prima della consegna. Questa garanzia protegge l'acquirente nel caso in cui il costruttore fallisca o non riesca a completare l'opera: le somme versate possono essere recuperate attraverso la fideiussione. Esigere la fideiussione bancaria prima di versare qualsiasi somma al costruttore è il primo e più importante atto di tutela che ogni acquirente deve compiere, senza eccezioni e senza accettare rinvii o giustificazioni.
La garanzia decennale postuma: cos'è e come funziona
Oltre alla fideiussione, il costruttore è tenuto per legge a fornire una polizza assicurativa decennale che copre i danni strutturali dell'immobile per i dieci anni successivi alla consegna. Questa garanzia è fondamentale perché i difetti strutturali — cedimenti, problemi alle fondamenta, infiltrazioni legate alla struttura — possono manifestarsi anche molti anni dopo l'acquisto. La polizza decennale postuma è una garanzia irrinunciabile che il costruttore deve consegnare al momento del rogito, e la sua assenza dovrebbe essere considerata un segnale d'allarme serio da non ignorare.
Cosa controllare nel contratto preliminare
Il contratto preliminare con un costruttore è spesso più complesso di quello tra privati, e contiene clausole che riguardano i termini di consegna, le penali per il ritardo, le specifiche tecniche e i materiali utilizzati. È essenziale che le caratteristiche dell'immobile siano descritte con estrema precisione, allegando il capitolato tecnico che dettaglia ogni componente: dai pavimenti agli infissi, dagli impianti ai rivestimenti. Il capitolato tecnico allegato al contratto deve essere completo e dettagliato in ogni voce, perché è il documento che permette di verificare che quanto consegnato corrisponda esattamente a quanto promesso in fase di vendita.
I ritardi nella consegna: come tutelarsi
Uno dei problemi più comuni nell'acquisto di immobili in costruzione è il ritardo nella consegna, che può protrarsi per mesi o addirittura anni rispetto alla data inizialmente prevista. È quindi fondamentale che il contratto contenga una data di consegna certa e penali chiare in caso di ritardo, in modo che l'acquirente non si trovi ad aspettare senza alcuna tutela economica. Inserire nel contratto penali per i ritardi nella consegna è una clausola che molti acquirenti trascurano ma che può fare una differenza enorme se le cose non vanno come previsto.
Il sopralluogo prima della consegna: non saltarlo mai
Prima di firmare il verbale di consegna e di ricevere le chiavi, è sempre consigliabile effettuare un sopralluogo accurato dell'immobile, preferibilmente con un tecnico di fiducia, per verificare che tutto corrisponda al contratto e che non ci siano difetti apparenti. Rifiutare la consegna in presenza di difetti evidenti e non accettare le chiavi prima della loro risoluzione è un diritto dell'acquirente che va esercitato senza timori, perché dopo la firma del verbale le contestazioni diventano più complesse.
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