Ti stai avvicinando alla stipula di un preliminare di compravendita a Padova e ti stai domandando che cosa sia, a cosa serva e quanto bisogna versare al momento del compromesso?
Ebbene, in questa guida completa al preliminare di compravendita a Padova abbiamo cercato di fare il punto su tutto ciò che dovresti sapere su questa operazione, nella speranza che possa servire a chiarire ogni dubbio. Se così non fosse, naturalmente, ti ricordiamo che puoi sempre contattarci qui!
Cos’è il preliminare di compravendita e perché si stipula
Iniziamo con il rammentare che il preliminare di compravendita (spesso chiamato anche come preliminare di vendita, o compromesso) è un passaggio non obbligatorio – ma spesso consigliato – per arrivare alla compravendita di un immobile. Scopo del contratto è quello di impegnare entrambe le parti (promissario acquirente e promissario venditore) a stipulare il contratto di compravendita definitivo nei tempi e nei modi disciplinati all’interno dell’accordo.
Insomma, attraverso il compromesso la parte venditrice promette all’acquirente di cedere la proprietà al prezzo e alle modalità stabilite nello stesso, mentre la parte acquirente promette di completare l’acquisto.
Ma perché stipulare il preliminare di compravendita, considerato che non si tratta di un passaggio obbligatorio? Insomma, perché quasi sempre si prevede il compromesso, nonostante si potrebbe potenzialmente passare dalla proposta di acquisto al rogito?
Il motivo principale è che il preliminare di compravendita è una forma importante di tutela per entrambe le parti, perché le obbliga ad impegnarsi formalmente a stipulare il contratto definitivo con cui si sancisce il trasferimento della proprietà dell’immobile e, in caso di trascrizione, tutela il futuro acquirente dal pericolo di successive trascrizioni o iscrizioni sull’immobile.
La caparra da versare alla stipula del preliminare di compravendita
In fase di stipula del preliminare di compravendita è d’uso versare al venditore una somma a titolo di caparra confirmatoria, che rafforza ulteriormente l’impegno preso.
Di fatti, se l’acquirente decidesse di ritirarsi dall’impegno assunto, il venditore avrebbe il diritto a trattenere la caparra. Se invece fosse il venditore a tirarsi indietro, allora l’acquirente avrebbe diritto a ricevere il doppio della cifra versata come caparra.
Ciò chiarito, la legge non stabilisce alcuna regola sull’importo da versare come caparra confirmatoria, con la conseguenza che l’entità è libera scelta dell’acquirente.
Cosa deve contenere il contratto preliminare di compravendita
Il contratto preliminare di compravendita deve essere redatto in forma scritta (privata o pubblica) e deve essere registrato entro 20 giorni presso l’Agenzia delle Entrate. Non c’è pertanto alcuna necessità di rivolgersi necessariamente al notaio, eccezion fatta per l’ipotesi di immobili in costruzione, il cui accordo deve essere redatto nella forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Per quanto invece riguarda gli elementi compresi nel contratto, alcuni di essi sono obbligatori (generalità della parti, individuazione del bene, volontà delle parti di concludere un contratto definitivo, prezzo, caparra, condizioni di vendita e così via), mentre altri sono accessori.
Preliminare di compravendita: registrazione e trascrizione
La registrazione del preliminare di compravendita, come in parte abbiamo anticipato, è un atto obbligatorio a livello fiscale e ha la funzione di dare una data certa al contratto. La registrazione deve essere realizzata presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma, o 30 giorni se la redazione è effettuata a cura del notaio. I costi di registrazione sono pari a 200 euro di imposta di registro, oltre allo 0,5% della caparra confirmatoria (o 3% dell’acconto), imposta di bollo del valore di 16 euro ogni 4 facciate (100 righe) se redatto privatamente o nella misura fissa di 155 euro se redatto dal notaio.
La trascrizione del preliminare di compravendita non è invece obbligatoria: la sua funzione è quella di evitare che il promittente venditore possa cedere ad altri soggetti l’immobile prima della stipula del contratto definitivo, o che sullo stesso possano essere iscritte garanzie reali come l’ipoteca.
Per procedere con la trascrizione, il preliminare di compravendita deve essere autenticato dal notaio ed è di norma costui che effettuerà la trascrizione presso l’ufficio dei registri immobiliari. Il costo della trascrizione è pari a 200 euro per l’imposta ipotecaria, 59 euro per l’imposta di bollo e 35 euro di diritti fissi di trascrizione (oltre all’onorario del notaio).
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