Quando si parla di tipologie di affitti a Padova, le due varianti a cui si può ricorrere nella stipula del proprio contratto di locazione sono quelle del canone libero o di quello agevolato. Ma di cosa si tratta? Quali sono le differenze tra le due tipologie di affitti nella nostra città?

L’affitto a canone libero

Cominciamo dalla prima delle tipologie previste dalla legge n. 431/1998, il contratto di locazione ad uso abitativo non transitorio a canone libero, in cui le parti sono– appunto – libere nel determinare il canone e le altre clausole da inserire nel contratto.

Il contratto d’affitto a canone libero a Padova è certamente la tipologia contrattuale maggiormente diffusa nella nostra città per le locazioni ad uso abitativo: la volontà delle parti costituisce qui elemento prevalente per fissare il canone, anche se altri elementi del contratto - come la durata, quattro anni iniziali con altri quattro anni di rinnovo automatico - sono stabiliti dalla legge.

Si ricorda peraltro come il rinnovo non sia sempre automatico dopo la prima scadenza. Non opera infatti se il conduttore si avvale del diritto di recesso con un preavviso di almeno sei mesi o, di contro, se il locatore comunica al conduttore la disdetta con lo stesso preavviso, nei casi espressamente individuati dall’art. 3 della l. n. 431/1998.

Si rammenta altresì che non tutti gli immobili ad uso abitativo possono essere affittati a canone libero: sono infatti esclusi da questo novero gli alloggi di edilizia popolare pubblica, gli immobili di pregio che appartengono alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e le case di villeggiatura che sono adibite a foresteria o per usi transitori.

L’affitto a canone agevolato (concordato)

Di contro, il contratto di affitto a canone agevolato o, meglio, concordato, è contraddistinto per legge da una durata non inferiore a tre anni (con proroga biennale di diritto alla prima scadenza). Soprattutto, la determinazione del canone non è libera, ma si basa su quanto stabilito dagli accordi territoriali che sono stati assunti fra le organizzazioni dei proprietari e quelle dei conduttori.

Spetta dunque all’accordo territoriale indicare le fasce minime e massime del prezzo d’affitto sulla base della posizione dell’abitazione in zone che hanno caratteristiche funzionali omogeneo, come le aree che sono dotate di infrastrutture, trasporti, verde pubblico, scuole, servizi commerciali e così via.

Nel caso in cui il proprio Comune non dovesse aver stipulato alcun accordo territoriale, e non è mai esistito un accordo, allora si applica quello vigente nel Comune più vicino, anche se fosse situato in un’altra regione, con un numero di residenti similare al proprio.

Se invece il Comune aveva in precedenza stipulato un accordo, ma non lo ha rinnovato, allora si utilizzano le fasce di riferimento del vecchio accordo, con fascia minima e massima che saranno incrementati applicando le variazioni Istat.

Le agevolazioni del canone concordato

Le agevolazioni del canone concordato interessano sia i proprietari che gli affittuari. In particolare, per i primi, in caso di tassazione ordinaria Irpef, il reddito imponibile sarà determinato con un confronto tra la rendita catastale rivalutata in relazione ai giorni e alla percentuale di possesso e il reddito effettivo, ovvero il canone di locazione ridotto della percentuale forfettaria del 5% e rapportato alla percentuale di possesso, con riduzione ulteriore del 30%.

È inoltre prevista la riduzione del 30% della base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro. In caso di scelta per la tassazione sostitutiva con cedolare secca, l’aliquota di tassazione applicabile sul 100% del canone di locazione viene ridotta al 10%. Vi è infine la possibilità di beneficiare delle maggiori detrazioni o delle aliquote più basse per l’Imu, qualora stabilito dal Comune di riferimento.

Per quanto poi attiene i benefici per gli inquilini che utilizzano i contratti a canone concordato per gli affitti a Padova, se il locatario è intestatario del contratto di locazione e l’immobile è adibito ad abitazione principale, può beneficiare di una detrazione fiscale valida ai fini Irpef, pari a 495,80 euro se il reddito complessivo non supera la soglia di 15.493,71 euro, e a 247,90 euro se invece supera tale soglia ma non quella di 30.987,41 euro. 

Ricordiamo che le detrazioni Irpef spettano al locatario solo per i primi tre anni dal trasferimento della residenza e che se il proprietario ha deciso di optare per la tassazione del canone di locazione con cedolare secca, il locatario può beneficiare del fatto di non vedersi aumentare l’importo del canone di affitto per l’intero periodo di applicazione della cedolare secca.